Frida Bratt
Med ett återinfört amorteringskrav blir amorteringen återigen en aktuell fråga. En hög amorteringstakt ses av många som ett tryggt sparande. Jag har gjort en jämförelse som visar att det med dagens ränteläge är mer rationellt att istället placera pengarna.
Först: Har du en belåning över 50 procent måste du amortera enligt Finansinspektionens amorteringskrav, som återinförs 1 september.
Vi kan också konstatera att amortering i sig är en bra sak (det här blogginlägget handlar snarare om vilket sätt du ska göra det på):
- Det är ett tryggt och stabilt sparande.
- Det sänker din sårbarhet för prisfall på bostäder.
- På sikt sänks dina räntekostnader.
- Du kan inte ”nalla” av sparandet, det är låst. Det här kan av många ses som en fördel, eftersom privat pensionssparande numera inte går att låsa (vilket gick i IPS etc).
Men med dagens ränteläge kan det vara bra att tänka till både en och två gånger om man står i valet och kvalet mellan att amortera eller investera, om du nu har möjligheten att välja.
Vi ska jämföra ”avkastningen” mellan de två sparformerna. Avkastningen för amortering kan enkelt uttryckt sägas vara den ränta du annars skulle ha betalat på bolånet. Båda familjerna har en belåningsgrad under 50 procent, vilket alltså innebär att de själva får avgöra amorteringstakt på bolånet. Skulden för båda ligger på 3 miljoner kronor. Målet för båda familjerna är att bli skuldfria om 25 år. Räntan får vi för enkelhetens skull anta är densamma under hela perioden, även om den mycket väl kan – eller rentav kommer – stiga. Därför blir förstås jämförelsen teoretisk, eftersom det är just räntan som avgör “avkastningsantagandet” för amorteringen.
Familjen Larsson
- Lån: 3 miljoner
- Bolåneränta: 1,5 %
- Räntekostnad: 3750 kr / mån
- Amortering: 10000 kr/mån
- Räntekostnad efter 10 år: 2250 kr / mån
- Skuld efter 25 år: 0 kr
Familjen Hedin
- Lån: 3 miljoner
- Bolåneränta: 1,5 %
- Räntekostnad: 3750 kr / mån
- Amortering: 0 kr /mån
- Räntekostnad efter 10 år: 3750 kr
- Sparande: 3800 kr/mån
- Placering: Aktiefonder (0,2 % i avgift, 7 % avkastning)
- Skuld efter 25 år: 0 kr
Jag har gjort ett antagande om att de indexfonder familjen investerar i ger en årlig snittavkastning på 7 procent. Vi kan naturligtvis inget veta om framtiden, men historiskt har börsen gett cirka 8 procent i avkastning per år i snitt, så antagandet är något i underkant. Enskilda år kommer börsen gå betydligt sämre, och andra år betydligt bättre. Men på sikt kan vi anta att börsen kommer att ge ett snitt som ungefär liknar detta.
Familjen Hedin behöver bara spara 3800 kronor per månad i 25 år för att bli skuldfria, medan familjen Larsson måste amortera 10000 kronor i månaden för att bli skuldfria efter 25 år. En stor skillnad.
Å andra sidan kan familjen Larsson under amorterandets gång under de 25 åren åtnjuta lägre och lägre räntekostnad, vilket också syns i exemplet ovan. Det är den lägre räntekostnaden som är deras ”avkastning”.
Utifrån exemplet är alltså ändå det rationella att, vid en låg belåningsgrad, investera snarare än amortera. Åtminstone om man tror att börsen kommer att ge mer än bolåneräntan kommande år. Det är en viktig poäng – även om det känns bra att amortera så behöver det alltså inte vara det mest effektiva sättet att bli skuldfri. Med det sagt; allt handlar inte alltid om det mest effektiva eller det mest rationella. För många känns amorteringen bra och trygg, och det finns självklart värden i det också.
Tips: Amortera eller investera?
Det ena måste inte utesluta det andra. Det bästa för dig är kanske att kombinera amortering med investering?
Amortera alltid om du har en hög belåningsgrad. Enligt amorteringskravet måste du amortera 2 procent av lånebeloppet per år vid en belåningsgrad över 70 procent, och 1 procent per år ned till en belåningsgrad på 50 procent. Har du både en belåningsgrad över 70 procent och en skuldkvot över 4,5 ska du amortera 3 procent per år.
Att investera innebär ett högre risktagande än att amortera, vilket du måste vara beredd på.
Exemplet gäller som sagt i dagens läge, med dagens räntor. Dessa kan givetvis komma att ändras.
Hur resonerar du kring amortering?
/Frida
Håller precis på och avslutar en lägenhetsaffär. Hur hade ni gjort här. Jag har möjlighet att lägga in 200 000 kr mer i kontantinsatsen, och då kommer jag ner till 1% amorteringskrav. Det gör att mina månadskostnader går ner från ca 11000 kr i månaden till 8500 kronor i månaden när man räknat med avgift till förening, amortering och räntan. De 200 000 kronorna hade jag istället kunnat fortsätta “jobba” på börsen om jag inte vill gå ner till 1% amortering. Å andra sidan så om jag investerar de 200 000 kronorna i lägenheten så får jag ca 2500 kr… Läs mer »
som kåk ägare gorde man så husets värde vlaserade man med hjälp av lån . att ha ett hus genererade förmögenhets skatt enklaste var att belåna kåken då sänkte man ju sin förmögenhet . och det är natuligtvis så man får göra igen när ekot Magdalena behöver pengar . man får lägga pengarna någon stans där dominte syns. det är nämligen så att så fort pengar syns då försöker sosialdemokraterna stjäla dom gissa var pensionärernas pengar tog vägen.
en sak som är viktig är ett man måste ha koll på inflationen!! alla värden rör sig i för hollande till varandra . detsom bevarar värdet sämst är uppenbart just nu Svenska kronor. så igentligen är det väldigt nyttigt att vara skuldsatt över öronen..problemet är att dölja tillgångar pengar värde på ett effektivt sätt guld konst med mera men det är ju i sig inte stabilt det är ju en aktionsvara dvs vad vågon är villig att ge. men om man är aktiv med kronor bör man försöka låna upp norra halvklotet om man har något bättre att förvara värdet… Läs mer »
Intressant jämförelse och det är väl värt att belysa denna situation. Frågan är bara hur vanligt scenariot är som beskrivs i ditt exempel? Det jag är nyfiken på är hur statistiken ser ut kring belåningen. Har svårt att tro att majoriteten har under 50% belåning. Dessutom så har det låga ränteläget och skenande priser på bostadsmarknaden gjort att många använt sina boenden som uttagsautomater för att finansiera både renovering och ‘lyxliv’. Belåningen verkar inte minska snarare öka och det gör mig orolig då det verkar ha skapats en rävsax för kommande räntehöjningar. Jag själv är inte en av de som… Läs mer »
Ska köpa en lägenhet i Stockholm bara för kul skull och hyra ut när de överbelånade måste flytta ut.
ja sen gäller det att gissa vilken inflationen vi får . guld priset ligger på cirka 500 kr gram.
men sen är det skenade inflation i samtliga valutor. men det som avgör värdet på en fastighet är läget så det är ett svårt fall att brdöma
Bra artikel! Dock så är börserna väldigt högt värderare idag så sannolikheten att få snittavkastningen på 10 år är rätt liten. Om man börjar med en 60% nedgång t ex så är det jobbigt att komma ifatt…
Vi har runt 60% belåningsgrad och amorterar 45000 kr/år och sparar ca 90000 kr/år. Klart att börsen nästan alltid slår boräntan, men detta känns för oss som en lagom avvägning mellan trygghet och avkastning. Känslan av att vara skuldfri är inte värd de rätt stora pengar vi skulle gå miste om i det fall vi skulle amortera som galningar i 20 år för att nolla bolånet.
Jodå, det är den garanterat om du blir arbetslös och kärringen drar iväg med grannen.
Kul, ögonöppnande, post, Frida! Kan du komplettera med en kombination av familjerna med en “amortering med 10.000 kr/mån som Larssons och ett sparande i en aktiefond som Hedins? När är en familj skuldfri då?
Det är inget fel i beräkningen på något sätt. Men jag tycker att den mentala inställningen/känslan ofta glöms bort. Vi har amorterat av vårt hus till sommaren. Nu har vi förvisso ett bra sparande också, vida överstigande värdet på huset så vi är kanske inte helt representativa. Men det vi tycker är att känslan av att snart vara skuldfri är enorm. Räknar vi tillgångar minus lån är vi redan skuldfri, men vi har amorterat av huset med pengar från våra löner. Den känslan är så skön. Tycker att beräkningar oftast blir en, absolut korrekt, skrivbordsprodukt. Mentala inställningen och känslan glöms… Läs mer »
Att amortera istället för att investera känns för mig, i dagens ränteklimat, lite som att köpa en läskburk för att få panten. Även den mentala biten blir för mig mer panikkänsla att jag sätter av till sparande som ger 1,05% avkastning (efter ränteskölden) när jag då kan få 7-8% på investering.
Hej! Du har räknat med samma räntekostnad för familjen Hedin i 10år, detta är inte realistiskt alls.
För bara några år sedan så låg räntorna på 3-4%, inte alls säkert att rekordlåga räntorna kommer att bestå i framtiden.
I den bästa av världar så ska man försöka kombinera både amortering och fondsparande kan jag tycka.