Våra svenska fastighetsbolag uppvisar en svag tillväxt respektive kapitalavkastning – och är i den bemärkelsen en ogynnsam aktieplacering. Även de största fastighetsbolagen noterade på de större listorna klarar ofta inte att leverera en avkastning i klass med andra (lönsammare) branscher – en s.k. jämförande aktieanalys.

I dagsläget har de större fastighetsbolagen, noterade på Large Cap (t.ex. Atrium Ljungberg, Fabege, Hufvudstaden, Lundbergs och Wallenstam) en direktavkastning på ca 1-2 procent, vilket nästan är i samma låga nivå som en vanlig bankränta på sparkonto. Tillväxten i aktiekurserna är historiskt sett blygsamma och har inte samma volatilitet som högavkastande branscher, där högre avkastningsmöjligheter förknippas med högre risk. En utstickare är dock Castellum, vars aktie erbjuder en direktavkastning på ca 3,5 procent.

Även en räkenskapsbaserad aktieanalys ger vid handen att fastighetsbranschen saknar potential att ge sina investerare en konkurrenskraftig avkastning. Avkastningen på eget kapital (vilket enligt min mening får anses vara det bästa tillväxtbaserade avkastningsmåttet) är relativt låg, ofta i spannet 5-7 procent. Detta skulle innebära att även om avkastningen på det egna kapitalet skulle hålla sig stabil år efter år, skulle det ta ganska låg tid att öka det egna kapitalet väsentligt – och därmed generera ett aktieägarvärde. Detta trots en hög belåning, vilket ökar det totala kapitalet och därmed ger potential till en högre avkastning på eget kapital. De börsnoterade fastighetsbolagen har en soliditet (eget kapital i relation till balansomslutningen) i spannet 25-35 procent, vilket är en relativt låg andel eget kapital i fastighetsportföljerna. Det bör dock noteras att Heba har en relativt hög soliditet – de senaste åren har ett mått på 50-55 procent legat stabilt. Trots detta har just Hebas avkastning inte varit anmärkningsvärt låg.

Men faktumet kvarstår givetvis att fastighetsaktier får anses vara olönsamma, då avkastningen (och därmed tillväxtpotentialen) är låg samtidigt som branschen är kapitalkrävande – och dessutom inte kan leverera en slagkraftig avkastning trots en stor hävstångseffekt genom den höga belåningen. Inga “snabba” kursuppgångar kan man som investerare räkna med, och enskilda aktier erbjuder inte en önskad direktavkastning trots låga aktievärderingar i form av de låga P/E-talen.

Betänker man bakgrunden till branschens utveckling, förstår man givetvis att det är svårt att uppvisa några högre siffror som förvaltare av en fastighetsportfölj. Branschen är beroende av dyra investeringar i form av nybyggnationer, vilket är projekt som löper under många år och kräver många miljoner (eller miljarder) i kostnader innan några intäkter kan börja plockas ut överhuvudtaget. Ett hyreskontrakt skrivs normalt under många år, och detta är löpande stabila intäkter vilket inte kan jämföras med en “storsäljarprodukt¨ som andra branscher kan hoppas sälja för att täcka upp investeringskostnaderna och snabbt visa ett positivt nettoresultat. Det är dessutom svårt att få någon uppenbar konkurrensfördel genom fastighetsbestånden – kunderna (normalt kommersiella) hyr lokaler med endast priset som utslagsfaktor. Även om en affärsrörelse ökar sitt värde genom ett attraktivt lokalläge och inte kan byta lokal utan att förlora på det, blir det svårt att ta ut ett överpris för fastighetsutrymmet, och aktörerna på marknaden får ofta nöja sig med ett skäligt marknadspris (vilket är raka motsatsen till en produkts konkurrensfördel).

Dock ska man naturligtvis betona att just fastighetsbranschen är en av de mest “trygga” placeringar som den svenska börsen kan erbjuda då bolagen, trots avsaknad av några anmärkningsvärda tillväxtsiffror, kan uppvisa ett stabilt resultat år efter år och normalt har en stadig kassa respektive en tillförlitlig balansräkning trots oroliga tider – ett bra exempel är de ovannämnda Large Cap-noterade bolagens agerande under finanskrisen 2008.

Utöver stabila finansiella mått i form av soliditet, omsättningstillväxt och avkastning på eget- och totalt kapital ska man även notera att kundflödet är stabilt då många av de större aktörerna har en kundstock som består av samma kommersiella kunder som hyr samma tjänstepaket år efter år – och detta ger naturligtvis aktieägarna en trygghet då deras företag inte blir beroende av snabba förändringar i samhällsekonomin. De största bolagen har dessutom ett konstant ökande antal kunder, vilket även det ger en framtida trygghet trots – som framgått ovan – att detta inte kan ge ett hopp av exceptionell tillväxt. Lägg därtill till att just fastighetsbranschen inte kan sägas vara konjunkturberoende.

Sammanfattningsvis får man alltså som sparare dra slutsatsen att en investering i fastighetsaktier är en “tråkig” placering i bemärkelsen att en sådan inte kan förväntas ge en hög avkastning, eller en snabb tillväxt i de räkenskapsbaserade nyckelmåtten. Men då fastighetsbranschen är stabil, präglas av en kontinuerlig kundbas samt inte påverkas i väsentlig mån av förändringar på börsen, får denna anses vara en trygg placering, vilket skapar ett mervärde för de investerare som sätter bevarande av sparkapitalet framför att få pengarna att växa. Även om jag själv inte har för avsikt att investera i fastighetsaktier för tillfället, kan jag varmt rekommendera dessa investeringar för den lite mer försiktige spararen. Givetvis ska man tänka på att alla inte prioriterar en hög avkastning/tillväxt i första hand, utan att olika investerare måste sätta ihop en portfölj som matchar ens sparprofil.

//Benjamin Daneberg