Frida Bratt
Är prisfallet på bostadsmarknaden över – eller väntar mer? Osäkerheten är stor. Så här kan du som funderar på att köpa eller sälja agera.
Om ämnet bostadsmarknad och hur man ska tänka om man vill köpa eller sälja sin bostad framöver diskuterade vi i Nyhetsmorgon i TV4.
Bostadsmarknaden har överraskat. Trots att bolåneräntorna fortsatt att öka under våren har priserna på bostadsmarknaden stabiliserats. Enligt Mäklarstatistiks siffror för juli månad fortsatte priserna på villor upp, medan priserna för bostadsrätter backade något. En förklaring till den generella stabiliseringen är ett lågt utbud. Potentiella säljare avvaktar med att lägga ut objekt, vilket gör att försäljningarna blir färre, och den trenden förstärks i semestertider.
En annan förklaring till stabiliseringen är möjligen psykologisk. För även om Riksbanken har höjt räntan under våren så har det hela tiden parallellt börjat talas om en räntetopp. Tidpunkten för denna har successivt flyttats fram i Riksbankens penningpolitik, i takt med att inflationen envist har bitit sig kvar på höga nivåer. Men talet om en räntetopp kan ha gett bostadsköpare visst råg i ryggen.
Kommer ränteeffekten med eftersläpning?
En tredje förklaring är förstås att Riksbankens räntehöjningar ännu inte visat sig med sin fulla effekt. Enligt SVT löper 72 procent av alla bundna lån ut under 2023. En hel del bolånetagare har därmed helt eller delvis lyckats undvika ränteuppgången hittills. Har man bundit sitt lån på en låg nivå kommer givetvis en rejäl kalldusch om räntan plötsligt stiger från omkring, säg 2 procent, till nära 5 procent.
Det här är en av anledningarna till att effekten av Riksbankens räntehöjningar kommer med fördröjning, och därför istället riskerar att komma med en ”ketschup-effekt”. Kritik mot att Riksbanken höjer utan att avvakta effekten av redan gjorda höjningar har inte saknats.
Vad avgör utvecklingen framöver?
Hur utvecklingen blir framöver avgör givetvis bland annat ränteläget. Enligt en färsk prognos från Konjunkturinstitutet kommer Riksbanken att höja räntan en gång till i september, men inleder sedan en serie räntesänkningar från sommaren 2024.
En annan avgörande faktor för bostadsmarknaden är sysselsättningen. Med en högre andel arbetslösa försvinner också potentiella köpare från marknaden, vilket bör innebära lägre priser. Å andra sidan kan en kraftigt stigande arbetslöshet ju betyda att lågkonjunkturen blivit djup, vilket bör kunna innebära räntesänkningar.
Enligt Konjunkturinstitutets senaste prognos väntas arbetslösheten dock bara stiga relativt måttligt för att vara i en lågkonjunktur, till 8,4 procent. Det tycks som att hushållen är deppiga kring sin egen privatekonomi, men fortfarande inte oroliga för att bli av med jobbet (det är bland annat därför hushållen tycks vara villiga att ta av sitt sparande för att kunna upprätthålla konsumtion).
Så kan du tänka
Utvecklingen på bostadsmarknaden är trots allt oviss. Därför gäller det att tänka smart för den som tänkt agera på något sätt på bostadsmarknaden. Här är några tips.
Tänk långsiktigt. Du köper för att bo. Och att du trivs i en bostad är det viktigaste, givetvis självklart att du kan finansiera den och att din privatekonomi klarar räntor och amorteringar. Tänk långsiktigt. Det finns fortfarande en bostadsbrist, vilket gör att priserna bör hållas uppe strukturellt på sikt. Räntorna bör dessutom vända ned. Däremot är det inte lönt att gå och hoppas på så låga räntor som vi kommer ifrån, eller att bostadspriserna årligen ska öka med så mycket som de gjort. Det var inte ett normalläge.
Minska glappet mellan köp och sälj. Vet du med dig att du gärna vill köpa om rätt objekt kommer ut? Då bör du förbereda försäljningen av din befintliga bostad. Kontakta en mäklare, gör i ordning bostaden och ta bilder. Då är det bara att trycka på knappen den dag du behöver sälja. Poängen är att göra tiden mellan köp av ny bostad och försäljning av den gamla så kort som möjligt. Du vill köpa och sälja på samma marknad, så att du exempelvis undviker ett scenario där priserna hinner falla innan du får ut din befintliga bostad på marknaden.
Sälj innan du köper. Lättare sagt än gjort, naturligtvis. Den som säljer vet också hur mycket pengar han eller hon har att röra sig med i köpet. Jag sätter ändå rådet inom parentes, eftersom det kan vara svårt i praktiken. Dessutom blir det förstås en stress i att hitta något nytt. De flesta kanske vill flytta TILL något, och inte FRÅN något. Har man möjlighet att sälja för att sedan köpa är det förstås ändå tryggt. Annars gäller att minska tiden mellan köp och försäljning, se föregående punkt.
Gör ingen glädjekalkyl. Visst kan räntorna var något lägre om något eller några år. Men att drömma sig tillbaka till tider då rörlig bolåneränta låg på omkring 1,5 procent eller under är att göra sig själv en otjänst. Räkna med att räntorna under överskådlig tid ändå kommer att ligga på högre nivåer än de gjort under den senaste tioårsperioden. Det är viktigt att ha med sig.
Det kostar att flytta. Glöm aldrig att räkna med alla kostnader som tillkommer, särskilt om du flyttar till villa. Då tillkommer lagfart och eventuella avgifter för uttag av pantbrev. Glöm inte att ta med dessa i kalkylen. Har du bott i din bostad sedan innan 2016 har du hittills inte omfattats av amorteringskravet. Köper du ny bostad kommer du att omfattas av kravet, som säger att du ska amortera 2 procent av skulden årligen om din belåningsgrad är över 70 procent. Är belåningsgraden mellan 50 och 70 procent gäller 1 procents amortering per år. Amortering är inte en kostnad, tvärtom är det ett slags sparande. Men det är likväl pengar som ska tas från lönen varje månad.
Vad tror du om bostadsmarknadens utveckling framöver?
/Frida
