Frida Bratt
Lägre räntor står för dörren, men utbudet sväller. Nu är höstens stora visningshelger på bostadsmarknaden igång. Här är tipsen för både köpare och säljare.
Bostadspriserna har gått svagt upp under vår/försommar. På ett år har bostadsrätter stigit med 1,7 procent och villor med 1,2 procent, medan fritidshus fallit med 1,6 procent. Detta enligt statistik från Mäklarstatistik i juli.
Anledningen till att priserna stigit svagt är psykologisk. Köpare väntar sig lägre räntor framöver och är beredda att lägga lite mer i en budgivning. Under sommaren har det varit i princip sedvanlig stiltje, medan marknaden som brukligt vaknar till liv i augusti igen.
Stort utbud
Men mäklare vittnar om att utbudet är väldigt stort. Många vill sälja, många har väntat under sommaren och under perioden med högre räntor och efterföljande lägre prisnivåer. Med ett stort utbud hålls ju eventuella prisuppgångar tillbaka. Å andra sidan är det ju lägre räntor på ingång, vilket bör ingjuta ytterligare mod i köpare. Såtillvida den effekten inte redan är inprisad på marknaden, det vill säga.
Nya prioriteringar
Vi tycks också prioritera andra faktorer än tidigare när vi vill köpa bostad. Bostadsrättsföreningars skulder har allt mer kommit att uppmärksammas, i takt med att räntorna stiger. De stigande räntorna har för många bostadsrättsägare som är medlemmar i högt skuldsatta föreningar inneburit en dubbelsmäll. Dels har räntorna på det egna lånet stigit, dels kan föreningen ha varit tvungen att höja avgiften på grund av ökade lånekostnader. Med låga räntor var hög skuldsättning i en förening knappast något problem, men nu har problematiken kring det synliggjorts. Köparna är medvetna och tittar gärna på föreningens skuld.
Så kontrollerar du föreningens ekonomi
En viktig faktor är att kolla föreningens skuld. Ett sätt att göra det är att dividera den totala skulden med antal kvadratmeter yta i föreningen. Då får du fram skuld per kvadratmeter. En siffra på under 8000 kr per kvadratmeter är bra. Är den 10-15000 kronor per kvadratmeter är det mindre bra, och du kan behöva kolla upp varför skulden är så hög. Kolla också föreningens räntor.
En annan faktor är föreningens sparande. Det är särskilt viktigt om fastigheten är äldre, och det kan tänkas behövas stora renoveringsbehov framöver. Har föreningen ett sparande på 200 kronor per kvadratmeter eller mer är det bra. Under 100 kronor är sämre.
För den som ska köpa villa är det andra faktorer som är viktiga, och en är energideklarationen. Hur ser bostadens elsystem ut? Är det direktverkande el, värmepump eller kanske pelletspanna? Många blev smärtsamt medvetna om hur hög elräkningen kan bli en kall februaridag om huset går på direktverkande el. Syna husets energideklaration ordentligt.
Tänk på det här som köpare
Banken vill numera ofta att du säljer före du köper. Bostadsmarknaden har varit orolig och det är en säkerhetsåtgärd från bankens sida. Som köpare vet du efter en försäljning vad du har att röra dig med, å andra sidan kan det bli stressigt att faktiskt hitta en bostad man vill köpa. Det här gör att bostadsmarknaden också fortsätter att vara lite trög och utbudet högt – kedjorna vill inte riktigt lossna eftersom potentiella köpare måste vänta på att få sin befintliga bostad såld.
När du är på bostadsjakt är det klokt att göra en kalkyl som faktiskt är realistisk. Det handlar inte bara om hur stort lån du kan tänkas få från banken, utan vilken ekonomi du faktiskt vill kunna ha i den nya bostaden. Sätt ett maxtak för vad du vill lägga på den nya bostaden (men gärna ett ojämnt maxtak så du har större chans i en budgivning).
För att snabbt kunna vara med i budgivningar är det klokt att när du går på visning ha lånelöfte från banken klart.
Göt också en lista på vad som är det viktigaste för dig med den nya bostaden. Är det ytan? Läget? Nära kommunikationer? Fundera på om det är något som kan prioriteras bort, så ditt sökområde kan utökas.
Tänk på det här som säljare
Kolla in flera mäklare och se vilken du tycker känns bäst.
Ska du sälja villa är det klokt att redan ha besiktning och energideklaration klar, eftersom det kommer att efterfrågas. Du hinner du eventuellt också åtgärda småfel som kan få stor betydelse för slutpriset i slutändan.
Ytskikt brukar gå att enkelt fräscha till utan för stora kostnader. Det brukar betyda mycket för intrycket i köparens ögon. En stor totalrenovering är en chansning – det kostar mycket, du kanske inte får igen pengarna och köparen kan vilja göra på sitt egna sätt ändå.
För din egen skull är det klokt att teckna en så kallad dolda fel-försäkring. Då kliver försäkringsbolaget in om det är så att köparen upptäcker ett dolt fel, trots den mycket långtgående undersökningsplikten hos köparen.
När det sedan är dags att deklarera försäljningen är det viktigt att inte glömma alla avdrag du faktiskt har rätt till. Du får dra av för vissa renoveringskostnader, mäklarkostnaden, ränteskillnadsersättning med mera.
Budgivningsstrategier
Vilken strategi som är bäst i en budgivning låter jag vara osagt. De funkar sannolikt olika bra i olika marknader. I en sval marknad är det mer ”köparens marknad” och du kan agera lite avvaktande. I en het marknad kanske du behöver visa ett större intresse.
En strategi är att försöka undvika budgivning, det vill säga att du lägger ett bud direkt ”under bordet” med villkor att det inte blir någon budgivning. Det kan funka i en svalare marknad om säljaren är osäker på vad en budgivning kan ge. Det kräver dock att du har marginaler, och ofta kan det krävas ett bud en ganska bra bit ovanför utgångspriset.
Om du har ett tydligt maxbud och vill försöka undvika budgivning kan du prova att dra till med ditt maxbud direkt, och kanske skrämma bort andra köpare.
En annan strategi är att trötta ut andra köpare, genom att höja med väldigt små steg. Det kan också vara bra om du har mindre marginaler och inte vill riskera att lägga ett bud högt ovanför vad andra budgivare skulle ha betalat.
Som nämnts tidigare kan det vara klokt att för sig själv ha ett ojämnt maxbud, till exempel 3 020000 kronor.
Kom också ihåg att i en budgivning försöka lägga känslor åt sidan.
Lycka till på din bostadsjakt eller med din bostadsförsäljning!
/Frida
