Frida Bratt
Bostadsvisningarna har dragit igång igen efter sommardvalan, och frågan är om det är nu – efter ett antal räntesänkningar från Riksbanken – som marknaden vaknar till liv. Här är tipsen för dig som ska ut och jaga bostad.
Den senaste statistiken från Mäklarstatistik visar att det fortfarande går relativt trögt på bostadsmarknaden, trots Riksbankens räntesänkningar. Återhämtningen i svensk ekonomi som inleddes för ett år sedan kom av sig i början av året, möjligen på grund av tullhot och efterföljande börsnedgångar som skapade oro. Särskilt dämpad är marknaden för bostadsrätter, som föll -1,5 procent i riket i juli, medan villapriserna steg med 0,4 procent.
Samtidigt är det fler faktorer än tidigare som köpare nu blivit medvetna om att de behöver ta hänsyn till. I och med ränteuppgången, exempelvis, vet vi vad det kan innebära att ha en bostadsrätt i en högt skuldsatt förening. Och vad det kan innebära att äga en villa med direktverkande el när elpriserna stiger till skyarna.
Kontrollera föreningens ekonomi
Den som är på jakt efter en bostadsrätt behöver noga kontrollera föreningens ekonomi. Börja med att kontrollera föreningens skuld per kvadratmeter. Titta i årsredovisningen efter föreningens totala skuld dividerat med totaltyta. Om skulden är under 5000 kronor per kvadratmeter anses det vara lågt. Men om skulden per kvadratmeter är över 10000 kronor kan det vara bra att ställa kontrollfrågor. Varför ligger skulden på den nivån? Kanske är det helt enkelt en nybildad förening som inte har hunnit amortera av mycket på skulden. Eller kanske har stora renoveringar i fastigheten nyligen genomförts? Fråga mäklaren eller kontakta föreningens styrelse.
Kolla också föreningens sparande. Ett sparande på 150-200 kronor per kvadratmeter brukar anses bra.
Planerade höjningar?
Kanske finns det redan avgiftshöjningar inplanerade? Ställ frågan till föreningens styrelse eller mäklaren. Kolla också om det finns någon underhållsplan. Är stora renoveringar inplanerade och hur är tanken att de ska finansieras?
Och så förstås, kolla hur föreningens lån ser ut i termer av löptid och räntor.
Om du tycker att föreningens årsredovisning är svår att förstå, så ta hjälp. Kanske känner du någon som kan hjälpa dig att förstå.
Om du ska köpa hus
Är du i husköpartagen krävs helt andra kontroller innan köp. Här är det viktigt att känna till den långtgående undersökningsplikten som köpare har. Det är mycket svårt att få ersättning för fel eller skador som du som köpare borde ha upptäckt före köp. Det räcker inte med att konstatera att det inte fanns med i det protokoll som upprättats av en besiktningsman som säljaren själv anlitat. I den bästa av världar anlitas en egen besiktningsman. Det kostar dock, och ibland kan vissa utrymmen helt enkelt inte vara möjliga att undersöka så länge säljaren bor i bostaden. Minimum är att ställa frågor till besiktningsmannen för att försöka få en bild av vilka risker som kan finnas i bostaden. Är det ett äldre hus måste du också räkna med att livslängd på vissa saker kan ha passerats.
Det är roligare att renovera kök än att åtgärda fukt i krypgrunden, men det sistnämnda behöver likväl göras ändå. Sätt av en buffert även för den typen av åtgärder.
Kolla om säljaren har tecknat en Dolda fel-försäkring och se alltid till att du har en villaförsäkring som gäller från dag ett.
Kolla energiklassen
Kolla villans energideklaration för att få en bild av hur utsatt huset är för exempelvis uppgång i elpriserna. Energiklasserna anges i bokstäver. Har ett hus exempelvis energiklass F betyder det att huset är äldre och otätat på flera ställen, vilket potentiellt kan medföra höga energikostnader.
Kom ihåg kostnader
Att flytta till hus innebär flera tillkommande, ibland ganska stora, kostnader för lagfart och pantbrev. Lagfart kostar 1,5 procent av köpeskillingen, vilket kan bli ganska mycket pengar för att hus i någon av storstadsregionerna. Pantbrev kostar 2 procent av lånet. Det här är kostnader du behöver ha med i kalkylen.
Tänk på det här när innan visning
Många banker vill att du säljer före det att du köper. Rent privatekonomiskt är det förstås bra att veta vad man har att röra sig med. Oavsett är det klokt att göra en realistisk budget för ditt köp. Utgå inte från hur mycket du får låna, tänk på hur mycket du vill lägga på en bostad och vilken typ av ekonomi du vill kunna ha när du väl bor i den. Gör också en lista på vad som är viktigt för dig. Är det läge, trädgård, yta? Du kanske inte kan få allt, så ha klart för dig vad som är viktigast och bör prioriteras.
I övrigt är det bra att se till att ha lånelöfte klart före visning.
Budstrategier
Vilken strategi som funkar bäst beror på vilken marknad det är. I en väldigt het marknad kan det vara bra att försöka undvika budgivning, där det kan dra iväg. Då kan det vara bra att försöka lägga ett bud före visning, och försöka stänga affären. Ofta måste det budet då vara bra, över utgångspris, för att säljaren ska tycka att det är värt att skippa visning.
I en trögare marknad går det att ha mer is i magen. Avvakta visning, lägg bud i små steg.
Ett tips är att för egen del sätta upp ett maxbud som är på en ojämn nivå. Många andra har säkert också ett max på exempelvis 2 miljoner. Är du då beredd att lägga 2050000 kronor kan det vara du som går segrande ur budgivningen.
/Frida
