Billigt räcker inte - fastighetssektorn pressas av högre räntor
Från vår partner
Fastighetsaktier har haft ett dystert facit hittills i år, och det baissiga sentimentet har tilltagit den senaste månaden. Faktum är att enbart en handfull fastighetsaktier är upp den senaste månaden.
Fastighetindexet på Stockholmsbörsen har backat 11,6 procent den senaste månaden. OMXS30 har heller inte dragit uppåt men är ned med mer blygsamma 0,8 procent under samma tidsperiod.
Hittills i år har fastighetsindexet rasat 19,5 procent, vilket kan jämföras med nämnda storbolagsindexet som är upp 13 procent.
Fastighetsaktiernas kräftgång har fortsatt i takt med att marknadsräntorna stigit.
"De höga räntorna är inte alls bra för fastigheter. När vi har så låga avkastningskrav börjar räntorna äta upp avkastningen, och höga skulder är ett stort problem om man börjar omvärdera fastigheter", säger EFN:s analytiker Peter Hedlund.
Avkastningskravet anger vilken avkastning en investerare kräver på en fastighet. När marknadsräntorna stiger tenderar även avkastningskraven att stiga, vilket pressar fastighetsvärdena.
Fastighetsbolag är dessutom känsliga för högre räntor eftersom en stor del av verksamheten är lånefinansierad. När finansieringskostnaderna stiger pressas kassaflödena.
Den svenska räntebilden har också försämrats för sektorn. Tioårsräntan steg från drygt 3,0 procent i början av september till omkring 3,2-3,3 procent mot slutet av månaden.
DNB Carnegie räknar med att den genomsnittliga skuldkostnaden fortsätter upp. Om finansieringskostnaden blir 100 punkter högre än i prognoserna skulle medianen för kassaflödet per aktie minska med 21 procent 2028.
Samtidigt handlas sektorn till den lägsta justerade P/CE-multipeln sedan 2011. Måttet visar aktiekursen i förhållande till kassaflödet per aktie. Det räcker dock inte för att DNB Carnegie ska se någon tydlig vändning. Analyshuset pekar på svag väntad kassaflödestillväxt och fortsatt stor osäkerhet kring räntorna.
Inte heller substansrabatterna ses som ett tillräckligt starkt köpargument, eftersom liknande rabatter finns på flera håll i Europa. Den ökade osäkerheten kan också begränsa utrymmet för aktieåterköp när bolagen måste ta hänsyn till kreditbetyg och finansieringsvillkor.
Carnegie-förvaltaren Jonas Andersson har samtidigt pekat på att högre långräntor gör segmentvalet viktigare. Lager, logistik och industri gynnas relativt av högre direktavkastning, medan lågavkastande fastigheter blir känsligare när räntorna stiger.
Arctic Securities är mer positivt till sektorns operativa utveckling, men konstaterar även där att högre räntor pressar värderingarna.
Substansrabatten i sektorn har ökat sedan årsskiftet, visar data från Sedis.se som Fastighetsvarlden.se har publicerat:
Bolag | Rabatt/premium (procent) | Rabatt/premium årskiftet (procent) | Utveckling (procentenheter) |
Castellum | −27,6 | −33,5 | 5,9 |
Kallebäck Property Invest | 3 | 2,7 | 0,3 |
Solnaberg Property | −40,6 | −39,5 | −1,1 |
Stenhus fastigheter | −39,7 | −35,7 | −4 |
Neobo | −65,2 | −60,8 | −4,4 |
Intea | 17,6 | 22,7 | −5,1 |
K2A Knaust & Andersson fast.. | −80,9 | −75,2 | −5,7 |
Arlandastad group | −59,1 | −52,7 | −6,4 |
Logistri | −17,8 | −11,4 | −6,4 |
Altra Fastigheter | −29,5 | −22,7 | −6,8 |
Prisma properties AB | −27 | −19,5 | −7,5 |
Hufvudstaden | −42,2 | −34,5 | −7,7 |
Wallenstam | −42,8 | −33,4 | −9,4 |
Acrinova | −32,1 | −22,5 | −9,6 |
Diös | −46,7 | −37,1 | −9,6 |
Annehem fastigheter | −53,6 | −43,9 | −9,7 |
Platzer | −53,3 | −42,8 | −10,5 |
FastPartner | −62,5 | −51,9 | −10,6 |
Genova | −58,5 | −47,3 | −11,2 |
Nivika fastigheter | −49,2 | −38 | −11,2 |
K-fastigheter | −59,3 | −47,2 | −12,1 |
Fabege | −55,2 | −43 | −12,2 |
Trianon | −53,3 | −40,6 | −12,7 |
Sveafastigheter | −62,1 | −49,3 | −12,8 |
Fortinova | −58,4 | −44,9 | −13,5 |
Studentbostäder i Norden | −65,5 | −51,8 | −13,7 |
Brinova | −66,3 | −52,1 | −14,2 |
Heba | −54,6 | −38,7 | −15,9 |
Bonäsudden Holding | −40,7 | −24,6 | −16,1 |
John Mattson | −48 | −31,2 | −16,8 |
Eastnine | −26,2 | −9 | −17,2 |
Logistea | −31,3 | −13,6 | −17,7 |
Atrium Ljungberg | −58 | −39,5 | −18,5 |
SBB | −69,1 | −47,9 | −21,2 |
Public Property Invest | −36,8 | −14,5 | −22,3 |
Corem | −82,1 | −59,3 | −22,8 |
Wihlborgs | −31,1 | −8,2 | −22,9 |
Balder | −52,2 | −27,4 | −24,8 |
Pandox | −35,5 | −10,6 | −24,9 |
Stendörren | −26,5 | −1 | −25,5 |
Catena | −26 | 1,1 | −27,1 |
NP3 | 23,5 | 50,7 | −27,2 |
Swedish Logistic Property | −9,8 | 23,3 | −33,1 |
Emilshus | 15,3 | 49,1 | −33,8 |
Sagax | 14,4 | 51,5 | −37,1 |
−42,8 | −34,5 | −12,7 |
Medianen för substansrabatt är 43 procent, jämfört med 35 procent vid årsskiftet. För enbart large cap och midcap-bolagen är medianen en substansrabatt på 36 procent, vilket betyder att rabatten har ökat även där, sedan årsskiftet, då den låg på 27 procent.
Här är de tio fastighetsbolagen, large cap och midcap, på Stockholmsbörsen som gått sämst den senaste månaden.
Bolag | Utv. 1 mån. | Utv. 1 år |
Corem Property Group B | −20,81 % | −48,89 % |
Neobo Fastigheter | −15,89 % | 0,00 % |
Bonava B | −15,46 % | −23,94 % |
Platzer Fastigheter Holding B | −14,99 % | −8,71 % |
Balder B | −14,99 % | −30,95 % |
Fastpartner A | −14,59 % | −24,20 % |
Emilshus B | −14,44 % | −9,62 % |
NP3 Fastigheter | −14,40 % | −8,98 % |
PPI Public Property Invest | −14,21 % | — |
Cibus Real Estate | −13,54 % | −24,56 % |
Här är de tio fastighetsbolagen, large cap och midcap, på Stockholmsbörsen som gått bäst den senaste månaden.
Bolag | Utv. 1 månad | Utv. 1 år |
SBB Norden D | +19,52 % | −23,14 % |
Scandic Hotels Group | +2,00 % | +3,32 % |
Sveafastigheter | +1,13 % | −23,37 % |
NP3 Fastigheter Pref | −2,63 % | −4,21 % |
Nivika | −2,80 % | −8,64 % |
Besqab Pref B | −3,02 % | +4,10 % |
Fastpartner D | −3,30 % | −4,61 % |
Corem Property Group Pref | −5,10 % | −9,88 % |
Emilshus Pref | −5,44 % | −8,89 % |
John Mattson | −7,06 % | −9,05 % |
*) Avstämningen gjordes vid 14.30-tiden den 5 oktober.
Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Det finns risk att du inte får tillbaka de pengar du investerat.