Stormigt för fastighetsbolag (med SBB i stormens öga)

Det har varit många turer kring det krisdrabbade fastighetsbolaget SBB den senaste tiden. Bakgrunden är de snabba räntehöjningarna från centralbankerna det senaste året, vilka har drabbat fastighetsbolagen hårt i form av kraftigt stigande räntor. SBB:s B-aktie har fallit med 70 procent från årsskiftet.

SBB har drabbats särskilt hårt, till följd av bolagets snabba och lånedrivna expansion. Möjligen grundlades dagens problem redan vid en kapitalmarknadsdag i september 2021. SBB höjde då sitt mål för värdet på fastighetsbeståndet kraftigt till 300 miljarder kronor år 2026, mot tidigare 125 miljarder kronor år 2025. Det handlade alltså om en höjning av målet med 175 miljarder kronor samtligt som tidsaspekten förlängdes med ett år.

SBB grundades så nyligen som i mars 2016 av Ilija Batljan. Han föddes 1967 i Montenegro och kom till Sverige 1993 till följd av kriget i dåvarande Jugoslavien. Batljan gjorde politisk karriär som kommunalråd i Nynäshamn och landstingsråd i Stockholms läns landsting. Han gick in i fastighetsbranschen genom att arbeta som vice vd i Rikshem och startade därefter SBB. Genom sitt arbete som politiker hade han många kontakter som underlättade för SBB att köpa samhällsfastigheter, exempelvis skolor och äldreboenden, i olika kommuner.

SBB expanderade snabbt och hade fastigheter värderade till 134 miljarder kronor den 31 mars. Samtidigt har skulderna också ökat till omkring 100 miljarder kronor och bolaget hade vid första kvartalets utgång 29 olika obligationslån utestående. Obligationsmarknaden har blivit iskall för många fastighetsbolag till följd av ränteuppgången.

Startskottet för den nuvarande krisen gick den 8 maj då kreditvärderingsinstitutet Standard & Poors sänkte sitt långsiktiga kreditbetyg för bolaget till BB+, från tidigare BBB-. S&P sänkte den 7 juni det långsiktiga kreditbetyget ytterligare till BB-. Utsikterna för kreditbetygen är negativa.

SBB sålde den 11 maj nästan hela sitt innehav på knappt 30 procent av aktierna i bostadsutvecklaren JM för 2,8 miljarder kronor.

Styrelsen kallade till extra bolagsstämma som hölls den 14 juni och beslutade om uppskjuten utdelning. Den aviserade företrädesemissionen av D-aktier på 2,6 miljarder kronor ställdes också in efter att aktiekursen rasat, vilket omöjliggjorde genomförandet.

SBB meddelade den 2 juni att Leiv Synnes ersätter Ilija Batljan som vd för bolaget. Leiv Synnes kommer från posten som finanschef i fastighetsbolaget Akelius.

Akelius, som kontrolleras av Roger Akelius, sålde hösten 2021 sitt bestånd på 29 000 lägenheter i Sverige, Danmark och Tyskland för 92,5 miljarder kronor. Köpare var Heimstaden. Akelius utpekas därför allmänt som en potentiell “räddare i nöden” för många krisdrabbade fastighetsbolag, vilket också har skett i Castellum.

Akelius blev i oktober 2022 storägare i Castellum efter köp av 40 miljoner aktier från Rutger Arnhults ägarbolag M2 som tvingades sälja för att undvika överbelåning. Aktierna köptes till en kurs på 115 kronor per aktie, en affär på 4,6 miljarder kronor.

Leiv Synnes har varit Akelius representant i Castellums styrelse, men han lämnade omgående styrelsen till följd av sitt nya uppdrag som vd i SBB. Akelius, som är Castellums största ägare, kommer istället att nominera Pål Ahlsén till ny styrelseledamot vid en extra stämma den 13 juli.

Castellum hade fram tills årsskiftet en imponerande historik med 24 år i följd av höjd utdelning. Styrelsen slopade i bokslutet för 2022 utdelningen efter att obligationsmarknaden som bolaget varit beroende av blivit iskall. Därefter genomfördes en företrädesemission på 10,2 miljarder kronor som fulltecknades. Castellums aktiekurs har därefter stabiliserats.

Fastigheter är av sin natur en räntekänslig bransch då fastigheter vanligtvis är belånade. Ingen annan bransch har på så kort tid skapat fler miljardärer i Sverige än fastigheter, när pengar närmast var gratis att låna då centralbankerna höll räntan nere.

Ett problem är att flera tungviktare i branschen har emitterat obligationer för miljardbelopp i sina egna ägarbolag, som ovan nämnde Rutger Arnhults bolag M2 och Ilija Batljans bolag Ilija Batljan Invest. Här uppstår alltså en dubbelbelåning när både fastighetsbolaget och ägarbolaget har stora utestående lån med i grunden de underliggande fastigheterna som säkerhet.

Akelius har enbart D-aktier noterade på First North. En D-aktie kan liknas vid en preferensaktie och är något av ett mellanting mellan obligation och aktie. D-aktier och preferensaktier erbjuder i regel en fast utdelning, som också är den huvudsakliga avkastningen. Direktavkastningen är högre än på vanliga stamaktier och utdelningen lämnas ofta kvartalsvis.

Ett annat fenomen inom fastighetsbranschen som har mött kritik är att det finns ett korsägande mellan flera tungviktare och bolag. Exempelvis är Sven-Olof Johansson sedan 2017 styrelseledamot i SBB. Fastighetsveteranen och miljardären Johansson, som fyller 78 år i höst, är fortfarande vd för Fastpartner där han är huvudägare.

Vad som händer med SBB är fortsatt ovisst. Bolaget skulle sannolikt behöva genomföra en större nyemission, i likhet med vad Castellum gjort, men det kräver att det finns kapitalstarka ägare som är villiga att investera nytt kapital. Styrelsen har öppnat för en möjlig försäljning av hela bolaget i en eller flera delar. SBB har redan gjort en uppdelning då Neobo, som tidigare hette Amasten, delades ut till aktieägarna och noterades på First North i februari i år. Neobos kursutveckling har hittills inte varit någon succé.

Heimstaden, som gjorde jätteförvärvet från Akelius, är i dag hårt skuldsatt och utpekas i media som ett stort orosmoln för dess ägare, kanske i ännu större skala än SBB:s problem. Heimstaden har enbart preferensaktier noterade. Bolaget har ännu inte ställt in utdelningen, men preferensaktien handlas till en direktavkastning på 16 procent, vilket innebär att marknaden bedömer att risken i aktien är mycket hög. Akelius D-aktie handlas till en direktavkastning på 5,4 procent, vilket betyder att marknaden prissätter risken för inställd utdelning som låg då bolaget är kapitalstarkt.