Frida Bratt
Den 1 april väntas nya uppluckrade bolåneregler att införas. Amorteringskravet lättas upp och bolånetaket höjs. Vad betyder det här för dig och din plånbok? Sparekonom Frida Bratt reder ut.
2016 infördes det grundläggande amorteringskravet. Det säger att alla med en belåningsgrad, alltså lånet i förhållande till bostadens värde, över 50 procent ska amortera på sitt bolån. Ligger belåningsgraden över 70 procent ska 2 procent av lånet amorteras per år. Ligger belåningsgraden över 50 procent ska 1 procent amorteras per år. Den som har en belåningsgrad på under 50 procent måste inte amortera på bolånet om inte han eller hon vill det.
2018 skärptes amorteringskravet. Då tillkom en ny komponent, lånet i förhållande till hushållets inkomst. Det grundläggande amorteringskravet kvarstod, men den som samtidigt har en skuldkvot på över 4,5 gånger hushållets årliga bruttoinkomst ska amortera 1 procentenhet ytterligare.
Har man en belåningsgrad över 70 procent och en skuldkvot på över 4,5 ska man alltså amortera 3 procent per år på sitt bolån.
Skärpta kravet tas bort
Men nu vill regeringen ta bort det skärpta amorteringskravet. Bakgrunden är att det ska bli lättare för unga att ta sig in på bostadsmarknaden, samtidigt som uppluckringen ska ge bolånetagarna mer pengar att röra sig med. Kanske behöver man istället spara ihop pengar till en buffert på sparkonto, snarare än att låsa pengarna i bostaden.
Det skärpta amorteringskravet föreslås slopas den 1 april 2026.
Exempel: Så stor blir skillnaden
Vi tar ett exempel så vi enkelt kan se hur stor skillnaden blir om det skärpta kravet slopas.
Bostad: 3,5 miljoner
Lån: 3 miljoner
Hushållets inkomst: 600000 kr per år
De här ger en belåningsgrad på 85 procent och en skuldkvot på 5. Det betyder att hushållet med nuvarande regler ska amortera 3 procent per år.
3 % av 3 miljoner: 90000 kr/år eller 7500 kr/månad.
Men om det skärpta amorteringskravet slopas ska hushållet endast amortera 2 procent per år.
2 % av 3 miljoner = 60000 kr/år eller 5000 kr/månad.
Det blir en skillnad på 2500 kr per månad i minskad amortering.
Amortering är ett sparande
Jag vill påpeka att amortering är något bra. Det är ett slags sparande, och därtill ett tryggt sådant. ”Avkastningen” på amortering som sparform kan sägas vara den ränta du annars skulle ha betalat. Det går dock att få bättre avkastning på annat håll, exempelvis genom att investera på börsen. Men onekligen är amortering något sunt och principen att tagna lån ska betalas tillbaka är en vettig utgångspunkt. Du minskar också din sårbarhet när du amorterar ned lånet, eftersom en hög belåningsgrad är en stor risk om bostadspriserna skulle falla.
Pressade hushåll kan nu dock få en möjlighet att inte låsa pengar i bostaden, utan kanske bygga upp en buffert. Det är klokt.
Höjt bolånetak
En annan förändring är att bolånetaket föreslås höjas. Idag får man ta lån som maximalt uppgår till 85 procent av bostadens värde. Det taket föreslås höjas till 90 procent. Det innebär att det behövs en mindre kontantinsats för att köpa sin bostad.
Det här är en förändring som genomförs kanske framför allt med förstagångsköpare i åtanke.
Exempel: Så stor blir skillnaden
Vi antar att en bostad köps för 3 miljoner kronor. Med nuvarande bolånetak för ett lån på 2550000 kronor tas. Men höjs taket kan ett lån på 2,7 miljoner kronor tas. Det gör att 150000 kronor mindre behövs i kontantinsats.
Tänk på det här
Om reglerna blir verklighet gäller det att tänka till. Det är klart att det är positivt om fler får möjlighet att komma in på bostadsmarknaden, utan att det krävs rika föräldrar eller ett dyrt blancolån för att kunna ha råd med insatsen.
Men för dig som låntagare ökar ju ett större lån din sårbarhet. Du får en högre räntekostnad varje månad, det vill säga din räntekänslighet ökar, och du måste amortera mer per månad.
I remissrundan har flera instanser, däribland Riksbanken, pekat på risker för den finansiella stabiliteten. Enkelt uttryckt är man orolig för vad som händer om fler har maxbelåning på 90 procent av bostadens värde, och bostadspriserna faller.
Man är också orolig för stigande bostadspriser. Om fler har möjlighet att låna mer bör efterfrågan på bostäder kunna öka. Då motverkas ju det som de nya reglerna är till för, nämligen att fler ska kunna komma in på bostadsmarknaden.
Nya regler för ”renoveringslån”
Regeringen vill inte att de nya regler, om de införs, ska kunna utnyttjas för att utöka lånet för att exempelvis genomföra renoveringar. Därför införs en regel att tilläggslån endast får uppgå till 80 procent av bostadens värde. Dessutom får man omvärdera bostaden för att eventuellt utöka låneutrymmet högst var femte år.
Vilka konsekvenser kan de nya reglerna få?
Förhoppningen är som sagt att fler ska ha möjlighet att komma in på bostadsmarknaden. Möjligheten att låna mer och att kunna amortera mindre bör ge fler möjliga budgivare per objekt, kanske särskilt på objekt som brukar köpas av förstagångsköpare, så som mindre bostäder.
Det här skulle kunna få bostadspriserna att stiga. Det vore en olycklig konsekvens just för en grupp som reglerna är till för att gynna, förstagångsköpare. Prisuppgången motverkar då lättnaden som reglerna innebär. Räntekänsligheten hos hushållen ökar också med högre lån.
Det som är positivt med lättnaden i amorteringskravet är att flexibiliteten ökar och sårbara hushåll får möjlighet att bygga upp en buffert på sparkonto, exempelvis. Och förhoppningsvis kommer färre blancolån tas för att täcka kontantinsatsen.
Men kanske kommer fler ta den typen av lån för att genomföra renoveringar av bostaden istället.
För dig som bolånetagare gäller att tänka till innan du lånar mer enligt vad som är möjligt med de nya reglerna, om de införs 1 april nästa år.
/Frida
