Bunden eller rörlig ränta?

Rörlig eller bunden ränta?

Alla bolånetagare ställs inför frågan: Ska jag binda räntan och därmed skaffa mig tryggheten att veta hur stor min boendekostnad blir varje månad? Eller: Ska jag välja rörlig ränta eftersom jag hört att det alltid är bäst på sikt, även om det innebär större osäkerhet? I detta inlägg ska jag presentera den modell för bolån som jag förespråkar och som historiskt har erbjudit större trygghet än bunden ränta till samma låga kostnad som den rörliga räntan. Låter kanske för bra för att vara sant – men logiken är enkel. Häng med!

Bunden ränta är en form av försäkring

Först måste vi reda ut begreppet bunden ränta. Vi kan binda räntan för mängder av alternativa tidsintervall. För bolånetagare handlar det om alternativ från tre månader upp till tio år. Tremånadersräntan är det vi till vardags kallar rörlig ränta, hur konstigt det än kan låta. Längre bindningstider är att betrakta som en försäkring eftersom du köper rätten att få en fixerad ränta för en viss framtid mot att betala en premie (försäkringsavgift). En form av trygghetspaket. Men när banken prissätter premien kommer de att, med hjälp av sina ekonomiska experter, räkna ut den mest troliga utvecklingen för räntan framöver. De kommer även att väga in osannolika scenarier för att även vara beredda på det värsta. När den kalkylen är färdig sätts priset, alltså räntan, så att banken har god marginal för att klara även oväntade händelser på räntemarknaden. (Egentligen är det lite mer komplext eftersom det även finns en marknad för bostadsobligationer med olika löptider, men det hoppar vi denna gång.) Det är här den stora baksidan finns. Som kund får du betala ett pris som inkluderar flera osannolika händelser som skulle kunna bidra till kraftigt höjd ränta. Att det sedan finns lika stor sannolikhet för händelser som skulle kunna sänka ränta oväntat mycket, lägger banken inte lika stor vikt vid. Nu har du förklaringen till att bundna räntor har ett pris som högre än vad de borde vara – och detta är priset för trygghet.

Hur stora är skillnaderna mellan rörlig och bunden ränta?

De senaste 20 åren har femårsräntorna nästan alltid varit högre än de rörliga räntorna. Egentligen är detta ett stort underbetyg till alla ekonomiska experter som arbetat med att sätta räntan eftersom vi under samma period upplevt drastiska räntefall. Hade prissättningen varit träffsäker under denna period skulle femårsräntorna som regel haft en lägre ränta än den rörliga räntan. Förklaringen till att så inte är fallet har du precis läst i det tidigare stycket. I diagrammet nedan ser du hur många procentenheter mer du fått betala vid tecknandet av ett femårslån jämfört med det ”rörliga” tremånaderslånet.

Som högst har skillnaden varit uppe i 2,85 procentenheter, sommaren 2009. Anledningen till detta var att de rörliga räntorna närmast punkterades när finanskrisens effekter fått börsen att kollapsa samtidigt som de längre räntorna låg kvar på de nivåer som varit normala även innan krisen, dvs. kring 4-5 procent. Sedan 2000 kan vi även konstatera att den bundna räntan varit lägre prissatt än den rörliga vid åtta olika perioder. Med facit i hand så borde detta ha inträffat betydligt oftare och snarare varit regel än undantag.

Ska man binda räntan?

Min personliga syn är rörlig ränta alltid är det bästa valet. Då slipper vi betala för de felmarginaler som bankerna har i sina kalkyler. När jag tittar tillbaka under 2000-talet så har det hittills bara funnits 110 dagar då det blivit billigare att binda räntan på fem år jämfört med tre månader. Men det finns en baksida med att välja den rörliga räntan: utsattheten! Räntor kan snabbt förändras. Från 2006-2008 så steg räntorna mer än förväntat, från 3,15 procent till 6,45 procent (listpris Swedbank Hypotek). För en familj med bolån på tre miljoner kronor innebar det en räntekostnadsökning från 7 878 kr i månaden till 16 125 kr (oaktat ränteavdrag). En kostnadsökning med hela 8 250 kr per månad! Men fördelarna med rörligt väger ändå tyngre för de som klarar att tillämpa den modell jag förespråkar.

Bästa bolånet – rörligt och spara till dig själv

Min modell går ut på att välja rörlig ränta och sedan komplettera detta med ett månatligt börssparande. Beloppet du skall sätta av till sparande varje månad ska motsvara skillnaden mot vad motsvarande lån skulle kosta om du valde att binda det i fem år. I vissa lägen kommer du då att ha en negativ skillnad och då förespråkar jag inte att du tar av sparkapitalet utan istället fortsätter att spara minst 400 kr per lånad miljon. Sparpengarna skall investeras på svenska börsen via en aktieportfölj eller en billig indexfond. Du kommer nu att dra fördel av bankernas felmarginaler i sina kalkyler eftersom dessa får ditt sparande att öka. Successivt kommer du att bygga upp en ekonomisk buffert som kan verka som skydd om det skulle komma tillfällen då räntekostnaderna blir omöjliga att betala med dina vanliga månadsinkomster. Ditt börssparande kommer att variera med börsens utveckling vilket kan skapa nervositet – men börsen kommer långsiktigt att ge dig en god avkastning. Dessutom finns det ett sambans mellan ränta och börs som spelar till din fördel i denna modell (detta kommer jag förklara närmare i ett senare inlägg). Vill du veta hur konsekvenserna för dig som bolånetagare hade varit om du tillämpat min modell? Läs gärna denna artikel från SvD Nliv.

Och glöm inte: oavsett bundet eller rörligt – se till att alltid pruta räntan genom att ställa flera banker mot varandra!

Räntehälsningar

Günther Mårder – som här kan följas via Twitter.

Mer läsning om boräntor

Privata Affärer, Chatt om bolån

Compricer, Kortfattat om för- och nackdelar med olika bindningsalternativ

SvD Nliv, Baksidorna med bundna räntor

Metro, Mina kommentarer om rörligt före bundet