Har vi en boprisbubbla?

Bostadsbubbla eller ej?

Att priserna på bostäder har stigit brant senaste två decennierna har inte undgått någon. Allt oftare debatteras om det skapats en boprisbubbla. Men kan vi verkligen kalla dagens situation på bostadsmarknaden för en prisbubbla? Vill du inte fortsätta läsa, så kan du ta del av delar av innehållet via detta videoklipp:

Definitionen av en bubbla

Enligt mitt sätt att se det är vi inte i närheten av en bubbla. Visst, priserna är höga och de kan säkert komma att sätta sig närmsta åren. Men att tala om en bubbla blir per definition fel. Bubblor på en marknad uppstår nämligen först när vi utan rationella modeller och teorier kan förklara en prisuppgång. Så är det inte på bomarknaden. Där finns tydliga förklaringar till dagens höga priser och här är några av skälen som jag kan se:

Sjunkande räntor

Räntorna är på rekordlåga nivåer och har varit fallande ända sedan nittiotalskrisen. En lägre kostnad för pengar leder självklart till att fler har råd med mer. Som referens kan nämnas några nedslag i historiska listpriser för rörliga boräntor (Swedbank Hypotek):
Oktober 1990: 17,75%
Oktober 2000: 5,1%
Oktober 2005: 3,15%
Oktober 2010: 2,71%
Idag, februari 2014: 2,69%

Lågt byggande och urbanisering

Bo-byggandet har varit på för lågt givet befolkningstillväxten. Detta gäller främst i städerna som samtidigt har att hantera en stark urbaniseringstrend där allt fler vill leva i våra största städer. Dagens hyresreglering har också under lång tid dämpat intresset för att bygga hyresrätter med växande bostadsköer som följd. Det faktum att det är närmast omöjligt att få tag i ett attraktivt hyreskontrakt har tvingat många privatpersoner till att köpa en bostadsrätt.

Lägre energibehov och priser

Energipriset har sjunkit och uppvärmning av bostäder har effektiviserats till följd av modern teknik. Detta gör att allt mindre pengar behöver läggas på det basala uppvärmningsbehovet.

Tjockare plånböcker efter skattereformer

Skattereformer har gjort att den stora grupp som har arbete fått tjockare plånböcker. Detta gäller främst den grupp som arbetar, vilka har gynnats mest av den politik som förts senaste årtiondet. Därtill har vi också ett avskaffande av fastighetsskatten som över en natt gjorde de mest exklusiva husen mer attraktiva till följd av lägre skattekostnader.

Status och spenderbyxor

Boendet har blivit mer av en statussymbol och vi väljer att lägga allt mer pengar på förbättringsåtgärder som höjer standarden för vårt boende. Detta gör att en snittlägenhet i storstäderna idag håller märkbart högre standard än för 10-20 år sedan. Denna förbättring gör det svårare att jämföra objekt år 2013 med objekt från 90-talet.

En vilseledd generation

En hel generation av 70- och 80-talister har vuxit upp på en marknad med ständigt stigande bopriser vilket invaggat dem i tron om att en bostad är en investering som alltid stiger i värde. Riskaptiten hos denna grupp har ökat (detta är möjligen en faktor som skulle kunna andas bubbel-tendens).

Men visst kan priserna falla

Dessa skäl är bara några av förklaringarna till dagens höga bopriser i storstäderna. Jag har säkert missat många. Som läsare ska du däremot inte misstolka mitt inlägg. Min uppfattning är inte att priserna kan fortsätta stiga i den takt vi fått uppleva senaste decennierna. Men jag tror även att vi kommer att kunna förklara en dämpad utveckling för bopriserna med förändringar i faktorerna ovan. Förhoppningsvis leder dagens höga priser till ett ökat intresse för nybyggnation vilket ökar utbudet. Mest troligt kommer vi också att få sen något högre räntor – även om forna boräntor känns avlägsna.

Det finns en faktor som skulle kunna utlösa stora prisfall och den handlar om förväntan. Inom ekonomi så handlar faktiskt det mesta om olika parters förväntan inför framtiden och om många skulle börja tvivla – ja, du blir snart allt verklighet. Tvivlet i sin tur baseras ju på andra faktorer och några av dessa har jag nämnt i detta inlägg.

Vi får kanske hoppas på att tvivlet tilltar i långsam takt?!

Bohälsningar
Günther Mårder, sparekonom Nordnet Bank